Ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie (et ce qu'il ne peut pas)
À la sortie d'un logement, tout ne peut pas être facturé au locataire. La loi encadre précisément ce qui relève de l'usure normale (jamais facturable) et ce qui relève d'une dégradation réelle (facturable, sous conditions).
Ce guide complète notre article sur l'état des lieux et le dépôt de garantie.
L'usure normale (vétusté) n'est jamais facturable
La vétusté désigne l'usure d'un logement liée à son utilisation prolongée et au passage du temps. Ce n'est pas imputable au locataire, mais une conséquence naturelle de l'occupation. Exemples : peinture qui ternit ou jaunit, moquette usée par le passage, joints qui noircissent, parquet légèrement rayé par un usage normal au fil des années.
Les dégradations, elles, peuvent être facturées
À l'inverse, une dégradation résulte d'un usage anormal du logement. Exemples : trou dans un mur, tache indélébile sur une moquette, parquet rayé par des meubles déplacés sans précaution, volet ou store cassé, brûlure de cigarette. Ces dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
La grille de vétusté : une décote, jamais le prix du neuf
Même en cas de dégradation réelle, le propriétaire ne peut pas facturer le remplacement à neuf. La grille de vétusté fixe, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Un équipement déjà ancien ne peut donner lieu qu'à une retenue partielle, proportionnelle à sa valeur résiduelle au moment des faits.
Nettoyage : une retenue limitée à la propreté
Une retenue pour "nettoyage" ne peut concerner que la propreté du logement, pas des réparations. Dès qu'une dégradation nécessite une réparation ou un remplacement (moquette brûlée, mur troué), ce n'est plus une question de ménage mais de dégradation locative, avec un motif et un justificatif différents.
Un justificatif est toujours obligatoire
Un propriétaire ne peut pas retenir une somme forfaitaire sans preuve ("150 € pour nettoyage général", par exemple). Toute retenue doit être appuyée par un devis ou une facture, correspondant à un coût réel. Une pratique sans justificatif est considérée comme abusive.
👉 En cas de désaccord, voir les recours possibles dans notre article état des lieux et dépôt de garantie en colocation.
